Una piccola rivoluzione sull’approvazione delle tabelle millesimali
Nel 1994 Tizio, in qualità di condòmino del Condominio Pincopalla, agisce davanti al tribunale di Roma per far dichiarare la nullità ovvero annullare una delibera dell’assemblea condominiale, con la quale era stata approvata una nuova tabella per la distribuzione delle spese di riscaldamento.
Tizio si lamenta del fatto che l’approvazione delle tabelle sia avvenuta a maggioranza, e non all’unanimità.
Il tribunale di Roma con sentenza emanata nel 2000 dà ragione a Tizio, annullando la delibera.
La sentenza viene impugnata dalla condòmina Circe, ma la corte d’appello di Roma, con sentenza emanata nel 2004, conferma la decisione di primo grado.
Secondo la corte le tabelle millesimali, comprese quelle relative a servizi dei quali i singoli condomini usufruiscono in maniera diversa quali il riscaldamento, le scale e gli ascensori, sono pur sempre riferite alle esclusiva proprietà dei singoli partecipanti al condominio e costituiscono il presupposto per la concreta ripartizione della relative spese. Sulla base di tale distinzione deve essere interpretato il combinato disposto dell’art. 1138 del codice civile, commi 1 e 3 nel senso che, mentre il regolamento, riguardante la concreta ripartizione delle spese, può essere approvato dalla maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 del codice civile, le tabelle, millesimali devono essere approvate all’unanimità.
L’articolo 1138 del codice civile stabilisce che il regolamento di condominio deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma 2: un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Circe non demorde e propone ricorso per cassazione, cui resiste Tizio con controricorso.
La questione finisce davanti alle sezioni unite della corte di cassazione, che decidono con sentenza numero 18477, depositata il 9 agosto 2010, la quale ha avuto un discreto rilievo sui giornali nazionali pubblicati sotto ferragosto.
La ragione è che la corte di cassazione, sovvertendo una giurisprudenza pluridecennale (che inizia almeno con la sentenza numero 520 del 6 marzo 1967 della stessa corte), ha affermato che per l’approvazione delle tabelle condominiali è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 comma 2 del codice civile.
La corte esamina gli argomenti tradizionali a favore della tesi dell’approvazione all’unanimità, e li demolisce uno per uno.
Primo argomento: la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell’assemblea.
Obietta la corte: «a) la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l’incidenza di determinati fattori (art. 68 disp. att. c.c.); b) se la determinazione dei valori delle singole unità immobiliari e la loro espressione in millesimi fosse effettivamente regolata dalla legge, nel senso di escludere ogni margine di discrezionalità, non si comprenderebbe per quale motivo le tabelle millesimali dovrebbero essere necessariamente approvate all’unanimità o formate in un giudizio da svolgere nel contraddittorio di tutti i condomini, potendo, in teoria, addirittura provvedere l’amministratore».
Secondo argomento: la necessità della unanimità dei consensi dipende dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituisce un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni.
Osserva in contrario la corte che «la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali. […] Il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
Terzo argomento: le tabelle millesimali, essendo predisposte anche al fine del computo delle maggioranze nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione ed alla validità delle deliberazioni assembleari e non possono quindi formarne oggetto.
La corte obietta che «un criterio di identificazione delle quote di partecipazione condominiale, dato dal rapporto tra il valore delle proprietà singole ed il valore dell’intero edificio, preesiste alla formazione delle tabelle millesimali e consente di valutare (ove occorre a posteriori ed in giudizio) se i quorum di costituzione dell’assemblea e di deliberazione sono stati raggiunti, per cui le tabelle agevolano, ma non condizionano addirittura lo svolgimento delle assemblee ed in genere la gestione del condominio».
(esisteva un argomento più forte, fondato su un banale argomento di teoria del linguaggio. Se si prendesse sul serio l’argomento controbattuto dalla corte, si dovrebbe anche negare che la Costituzione possa regolare le modalità della modifica del suo contenuto).
La corte, pertanto, afferma che le tabelle millesimali possono essere approvate o modificate a maggioranza, introducendo nel nostro ordinamento un innovativo principio, che sottrarrà milioni di italici condominii al ricatto di singoli condomini.
Resta da capire — ciò che non mi è riuscito leggendo la sentenza — perché la corte abbia cassato rinviando ad altra sezione della corte d’appello di Roma. Sembrava infatti che vi fossero i presupposti, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, per una decisione nel merito, consistente nel rigetto dell’originaria domanda di Tizio.
Al giudice di rinvio non resterà che accogliere l’appello di Circe respingendo la domanda di Tizio e liquidando le spese dei tre gradi del giudizio di merito (primo grado, appello, giudizio di rinvio).
