Non si può rinunciare preventivamente all’indennità di avviamento
Stabilisce l’articolo 34 della legge cosiddetta sull’equo canone (legge 27 luglio 1978 n. 392) che in caso di cessazione di una locazione commerciale non dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del locatore o all’instaurazione di una procedura concorsuale (come il fallimento) il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (cosiddetta indennità per la perdita dell’avviamento). L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità. L’articolo successivo esclude dall’ambito di applicazione dell’articolo 34 le locazioni di immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti col pubblico degli utenti e consumatori.
L’articolo 79, inoltre, prevede la nullità di «ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge».
La società CDT chiede ed ottiene dal tribunale di Torre Annunziata un decreto ingiuntivo dell’importo di euro 36.000 nei confronti di Caio, a titolo di indennità per la perdita dell’avviamento per una cessata locazione commerciale.
Caio propone opposizione davanti al medesimo tribunale, il quale l’accoglie, sul rilievo che la funzione dell’art. 79 legge 392/78 è quella di garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto e, aderendo alla giurisprudenza di legittimità di cui a Cass. sent. 14611/2005, afferma che la previsione di un canone inferiore a quello originariamente concordato è ammissibile in presenza di una rinuncia da parte del conduttore ai diritti derivanti dal contratto di locazione relativamente alla prelazione, al riscatto ed all’indennità. Il tribunale ritiene dimostrato che all’epoca della stipula del contratto di locazione il valore locativo dell’immobile de quofosse senz’altro superiore a quello pattuito, per cui non vi era alcuna sproporzione tra le prestazioni reciproche, tale da alterare e pregiudicare l’equilibrio sinallagmatico del contratto.
La corte d’appello di Napoli, con sentenza pubblicata il 27 aprile 2015, conferma la decisione di primo grado.
Ricorre per cassazione la società CDT, lamentando la violazione, da parte dei giudici di merito, degli articoli 34 e 79 della legge sull’equo canone.
Il ricorso viene assegnato alla terza sezione civile della corte di cassazione, che decide su di esso con sentenza n. 15373/18, depositata il 13 giugno 2018.
Il ricorso viene accolto.
La corte di cassazione conferma il suo orientamento di gran lunga prevalente, solo episodicamente smentito dalla sentenza del 2005 citata dal tribunale.
Osserva la corte che «la prevalente giurisprudenza di legittimità interpreta l’articolo 79 della legge 392/78 come norma volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi possibilità di elusione degli stessi. L’articolo 79 costituisce una norma di chiusura della legge cosiddetta dell’equo canone, ancora oggi vigente con modifiche relative solo alle locazioni ad uso diverso con canone annuale superiore ad euro 250.000,00, che prevede la sanzione della nullità a tutela di alcuni diritti ritenuti oggetto di particolare protezione, in perfetta concordanza con l’intero impianto e con la filosofia sottesa alla legge 392/78. In particolare la giurisprudenza prevalente di legittimità ha affermato che solo successivamente alla conclusione del contratto, quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all’indennità di avviamento».
Viene anche richiamata al dottrina, la quale «concorda nel ritenere che, se è vietata la rinuncia preventiva all’indennità, nulla si può frapporre alla rinunzia del diritto che si attui dopo che questo sia venuto ad esistenza. Tale conclusione è fondata sul rilievo che, per un verso, le pattuizioni dirette a condizionare ex ante l’insorgenza di un diritto sono affette da nullità dal momento che attribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la disciplina legale e, per altro verso, sul fatto che non esiste alcun indice normativo che deponga nel senso dell’indisponibilità del diritto all’indennità radicatosi in capo al conduttore una volta che il rapporto sia esaurito».
Perciò la sentenza di appello viene cassata, con rinvio alla medesima corte in diversa composizione.
