Rischi derivanti dall’acquisto di immobili ricevuti in dono dal venditore

Berto e Clara citano davanti al tribunale di Padova la società Alfa e i coniugi Beta.

Riferiscono che: tramite la società Alfa, agente immobiliare, hanno indirizzato a Laura, figlia dei coniugi Beta, una proposta di acquisto di un appartamento, accompagnata da un assegno bancario per 7.092,00 euro, pari alla provvigione che sarebbe spettata all’agente immobiliare in caso di conclusione dell’affare; successivamente hanno scoperto che l’immobile è pervenuto alla proprietaria per donazione, circostanza pregiudizievole per l’acquirente, taciuta sia dall’agente immobiliare che dai coniugi Beta, presenti in occasione delle visite dell’appartamento; hanno pertanto revocato la proposta d’acquisto e chiesto la restituzione della somma incamerata dall’agente a titolo di provvigione, ma senza esito. Chiedono pertanto che la società Alfa e i coniugi Beta siano condannati in solido alla restituzione di detta somma nonché al risarcimento dei danni.

La domanda viene accolta dal tribunale, il quale considera fondata la tesi degli attori, secondo la quale la provenienza dell’immobile da donazione è pregiudizievole per l’acquirente, a causa della difficoltà di ottenere mutui e per la negativa incidenza sul valore (circostanze ritenute dal tribunale fatti notori).

Contro la sentenza propongono appello principale i coniugi Beta e appello incidentale la società Alfa.

La corte d’appello di Venezia accoglie l’appello principale, rigettando la domanda proposta da Berto e Clara.

La corte distingue anzitutto i titoli di responsabilità, contrattuale per l’agenzia ed extra contrattuale per i coniugi Beta.

È ben vero, afferma la corte, che: quando un immobile viene donato sussiste la possibilità che, a seguito della morte del donante, qualora il valore del bene donato ecceda la quota di eredità della quale il donante poteva disporre, i legittimari esperiscano con successo l’azione di riduzione della donazione (lo prevede l’articolo 555 del codice civile); l’esercizio vittorioso dell’azione di riduzione comporta la possibilità per il legittimario di chiedere la restituzione dell’immobile anche agli aventi causa del donatario (lo prevede l’articolo 563 del codice civile, ma solo — a partire dal 2005 — se non sono decorsi venti anni dalla trascrizione della donazione).

Tuttavia, secondo la corte il tribunale aveva compiuto una valutazione in astratto, senza considerare che Laura era figlia unica dei coniugi Beta, «per cui la donazione portava a una situazione di stabilità definitiva che non poteva assolutamente ingenerare il timore del rischio di una futura azione di riduzione, non esistendo altri eredi legittimari».


La corte, inoltre, a differenza del tribunale, non ritiene integrata la violazione dell’articolo 1759 del codice civile, a norma del quale «il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione di esso». Ciò, in quanto ritiene che tale violazione sussista «solamente se siano state taciute circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere il contratto o a concludere a condizioni diverse, circostanza che nel caso di specie sarebbe da escludere».

Berto e Clara vanno in cassazione.

La seconda sezione civile della corte di cassazione, cui è assegnato il ricorso, decide su di esso con sentenza numero 965/19, depositata il 16 gennaio 2019.

La corte accoglie i primi due motivi del ricorso. 

Secondo la cassazione la corte d’appello «non avrebbe potuto negare la rilevanza della provenienza da donazione in termini assoluti e di principio, in base alla semplice considerazione che la donataria era in quel momento la sola figlia dei donanti».

Aggiunge che «l’affermazione della corte non è esatta neanche se riferita al tempo della donazione, perché i genitori donatari erano coniugi fra loro e quindi reciprocamente legittimari, in concorso con la figlia, nella successione dell’altro».

Quanto alla responsabilità del mediatore, la cassazione afferma che «In considerazione degli inconvenienti cui dà normalmente luogo la provenienza da donazione (basti pensare che il sistema bancario non concede credito garantito da ipoteca, se l’immobile offerto in garanzia è stato acquistato a titolo gratuito) deve […] affermarsi il principio che la provenienza da donazione costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 cc alle parti».

Segue la cassazione della sentenza di appello, con rinvio ad altra sezione della corte d’appello di Venezia anche per le spese.