Il condomino subentrante
Bartolomeo impugna davanti al tribunale di Torino una delibera condominiale emesse dal Condominio T., del quale fa parte da alcuni anni, avendo acquistato un appartamento da un precedente condomino. Quest’ultimo, nel momento in cui ha venduto, non pagava i contributi condominiali da alcuni anni. Il Condominio pretende il pagamento dell’intero debito da parte di Bartolomeo, in forza di una disposizione del regolamento di condominio che prevede una responsabilità illimitata del condomino subentrante per i contributi dovuti dal suo dante causa.
Bartolomeo sostiene invece di dover rispondere di quei debiti solo in relazione all’anno in cui ha acquistato e a quello precedente, come previsto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Il tribunale gli dà ragione: ritiene nulla la clausola condominiale, e dichiara la nullità della delibera impugnata.
La corte d’appello di Torino, su impugnazione del Condominio, ribalta la decisione, respingendo le domande proposte da Bartolomeo in primo grado.
Bartolomeo propone ricorso per cassazione, sul quale la seconda sezione civile della corte decide con sentenza numero 10346/2019, depositata il 12 aprile 2019.
Bartolomeo lamenta la violazione, da parte della corte d’appello, dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nella parte in cui stabilisce che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente», e dell’art. 72 delle medesime disposizioni, a norma del quale «i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69».
La corte, dando ragione a Bartolomeo, censura la sentenza impugnata nella parte in cui ipotizza «la possibilità di deroga per affermare la possibile responsabilità del nuovo condomino anche per le morosità condominiali arretrate oltre il biennio precedente all’acquisto dell’unità immobiliare condominiale».
Tale possibilità a detta della corte d’appello, discende dall’articolo 1104 del codice civile, relativo alla comunione in generale, a norma del quale «il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati».
Ciò è sbagliato dice la cassazione, che richiama una propria sentenza del 2012: «in tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63 disp. att. c.c., (già) comma 2, e non già l’art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell’art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina».
Ne consegue la cassazione della sentenza della corte d’appello con rinvio ad altra sezione della medesima corte d’appello, «che provvederà alla definizione del giudizio osservando il principio innanzi esposto».
