Quando piove in casa sono guai per tutti
Rosamunda vive in un appartamento in locazione di proprietà di Desdemona, posto all’ultimo piano del Condominio C.
Subisce danni ai suoi mobili, a seguito di infiltrazioni di acqua piovana, provenienti dalla terrazza di copertura dell’edificio condominiale, di proprietà esclusiva di Desdemona.
Cita in giudizio Desdemona e il Condominio davanti al tribunale, ottenendo la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni, in solido tra loro (questo è quello che ipotizzo leggendo l’ordinanza della Cassazione, dalla quale però ciò non risulta).
La sentenza viene riformata dalla corte d’appello di Napoli, che pone il risarcimento a carico del Condominio per i due terzi, e per il residuo terzo a carico di Desdemona.
La somma complessiva liquidata a titolo di risarcimento (4.187,03 euro) è, tutto sommato, modesta. Nondimeno, anche un terzo di essa appare troppo a Desdemona, che ricorre per cassazione.
La corte di cassazione, seconda sezione civile, se ne occupa nell’ordinanza n. 951/20, depositata il 17 gennaio 2020.
Come andrà a finire si capisce già dal riassunto dei motivi di ricorso, che la corte formula «liberata l’esposizione dal sovrabbondante e non pertinente richiamo a larga parte della congerie di norme sopra riportate e dalla denunzia di un vizio motivazionale non previsto dalla legge».
I motivi di ricorso sono tre, ma alla corte basta stroncare il primo, visto che il secondo è dipendente da esso e il terzo appare «forse dovuto a un refuso, riguardando altro», cosicché «risulta inammissibile per assoluta impertinenza, non potendo supplire a tardiva emenda la giustificazione offerta con la memoria».
La ricorrente sostiene che dei danni derivanti dal lastrico solare, senza che rilevi la circostanza che di esso ne sia proprietaria esclusiva la medesima, deve essere chiamato a rispondere il solo condominio.
Tesi che secondo la corte «è destituita di giuridico fondamento: a) questa Corte a Sezioni Unite ha chiarito che, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (sentenza n. 9449 del 10/05/2016, Rv. 639821; conf., Sez. 2, n. 3239, 7/2/2017)»;
«b) in secondo luogo il locatore (nella specie la ricorrente) deve mantenere la cosa locata “in istato da servire all’uso convenuto” (art. 1574 c.c., n. 2) e, pertanto, la D.G. , fermi i suoi rapporti col condominio, restava obbligata nei confronti della conduttrice».
Pertanto la corte «rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, che liquida in Euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge».
