Non è consentito trasferire coattivamente un fabbricato abusivo
Francesco cita la società P davanti al tribunale di Montefiascone.
Espone quanto segue: ha stipulato con la società P un contratto preliminare di compravendita relativo a un terreno, per un prezzo di 240 milioni di lire oltre IVA; ha corrisposto un acconto di 60 milioni di lire alla firma; alla data fissata per la stipula del contratto definitivo il terreno promesso in vendita avrebbe dovuto essere liberato dalle ipoteche gravanti sul medesimo; la convenuta non ha, alla data prevista in contratto, stipulato il definitivo né ha provveduto alla cancellazione dei pesi gravanti sul bene, peraltro risultati maggiori rispetto a quanto inizialmente dichiarato. Chiede pertanto che sia emessa, ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, una sentenza che gli trasferisca la proprietà del terreno, con determinazione del minor prezzo dovuto alla convenuta per effetto delle iscrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile compromesso in vendita.
Il tribunale accoglie la domanda.
In parziale accoglimento dell’appello della società P, la corte d’appello di Roma subordina il trasferimento a favore di Francesco del diritto di proprietà del terreno al pagamento del residuo prezzo della vendita pari a 92.962,20 euro nel termine di giorni 90 dal passaggio in giudicato della sentenza.
La corte rileva l’infondatezza della censura relativa alla pretesa nullità del trasferimento per l’esistenza di abusi edilizi sul terreno. La sentenza ex art. 2932 cc, infatti, deve avere lo stesso contenuto del contratto preliminare, dovendo riprodurre il medesimo assetto di interessi ivi individuato. Nella specie il contratto preliminare faceva riferimento solo all’appezzamento di terreno e, dunque, l’oggetto della vendita era chiaramente identificato ed era rappresentato esclusivamente dal terreno.
Nel contratto preliminare non vi era alcun riferimento alle costruzioni che, dunque, non costituivano oggetto della promessa di vendita onde l’esistenza delle stesse e la loro regolarità urbanistica ed edilizia sono fatti assolutamente privi di rilievo, ai fini della pronuncia della sentenza ex art. 2932 cc, il cui oggetto deve corrispondere esattamente a quello del preliminare.
Secondo la corte la nullità eccepita dall’appellante avrebbe precluso la pronuncia se l’oggetto del contratto fosse stata una costruzione non assistita dal titolo abitativo, mentre nella specie oggetto del contratto era esclusivamente il terreno.
Ricorre per cassazione la società P, sulla base di tre motivi.
Resiste Francesco con controricorso.
La seconda sezione civile della corte decide con ordinanza numero 18195/20, depositata il 2 settembre 2020.
Viene accolto il secondo motivo del ricorso, col quale la società P lamenta la violazione dell’art. 46 del DPR 6 giugno 2001 n. 380, il quale stabilisce che «Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria».
Afferma la corte che «la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, a titolo negoziale e non in base al principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell’art. 952 c.c. (Sez. 2, Sent. n. 9769 del 2016). Ne consegue che qualora, come nel caso di specie, sia accertato e non contestato che sui terreni promessi in vendita o compravenduti, insistono degli immobili, ai fini della validità del trasferimento immobiliare, è necessario che siano indicati gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. In base alla normativa sopra indicata, infatti, è prevista, a pena di nullità, la necessità di allegazione agli atti di trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni del certificato di destinazione urbanistica, e di indicazione, per gli edifici o parte di essi, degli estremi della licenza o concessione ad aedificandum rilasciata, sia pure in sanatoria, dall’autorità competente (ovvero di allegazione della domanda di sanatoria corredata della prova dell’avvenuto pagamento delle prime due rate dell’oblazione)».
Da qui il principio di diritto affermato dalla corte:
«In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare avente ad oggetto un terreno sul quale insistono anche delle costruzioni, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art. 2932 c.c., in assenza, non solo del certificato di destinazione urbanistica del terreno del D.P.R. n. 380 del 2001, ex art. 30, ma anche della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono un requisito richiesto a pena di nullità dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, ed integrano una condizione dell’azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale».
Francesco ha tuttavia eccepito che, nelle more del giudizio, è intervenuto il permesso in sanatoria degli immobili insistenti sul terreno oggetto della controversia, come già allegato al fascicolo depositato in grado di appello. Tale permesso (e la sua corrispondenza a quanto costruito) dovrà essere valutato nel giudizio del rinvio, che sarà tenuto da altra sezione della corte d’appello di Roma a seguito dell’accoglimento del secondo motivo e della conseguente cassazione con rinvio della sentenza impugnata.
