Abuso edilizio e risoluzione del contratto preliminare
Pippo cita Foffo davanti al tribunale di Ivrea, al fine di conseguire la declaratoria di nullità, inefficacia ovvero di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare col quale si era impegnato ad acquistare un immobile da Foffo. Espone di aver appreso, poco prima della data convenuta per la stipula del rogito notarile, dell’esistenza di alcune irregolarità urbanistiche presenti nell’immobile oggetto del preliminare, segnalate a Foffo, ma senza riscontro da parte di costui. Chiede pertanto la condanna di Foffo alla restituzione della caparra confirmatoria di trentamila euro e alla corresponsione di identica somma ai sensi dell’articolo 1385 del codice civile.
Il tribunale respinge la domanda di declaratoria di nullità, così come quella di inefficacia, ed accoglie la domanda di risoluzione per inadempimento del promittente venditore. Condanna inoltre Foffo alla restituzione dell’importo della caparra confirmatoria ed al versamento di identica somma a titolo di risarcimento dei danni.
Gli eredi di Foffo, deceduto medio tempore, propongono appello contro la sentenza.
La corte d’appello di Torino conferma la sentenza nella parte in cui ha ritenuto l’inadempimento imputabile alle insanabili carenze urbanistiche di due unità accessorie coperte con le tettoie ed adibite una ad autorimessa e l’altra a legnaia. Conferma altresì la condanna alla restituzione della caparra, in ragione dell’accertato inadempimento al contratto preliminare, mentre non ritiene dovuta l’ulteriore somma di trentamila euro a titolo di risarcimento dei danni. Esclude che il tribunale abbia inteso fare applicazione dell’articolo 1385 del codice civile, riconducendo la domanda patrimoniale nell’alveo dell’ordinario risarcimento del danno, subordinato alla necessaria prova del suo ammontare. Poiché Pippo non ha fornito né chiesto di fornire la prova del danno subito, limitandosi ad allegarne la ricorrenza, è fondata solo la richiesta di restituzione della caparra, mentre va respinta l’ulteriore domanda risarcitoria.
La cassazione della sentenza della corte d’appello viene chiesta dagli eredi di Foffo, sulla base di un solo motivo. Pippo resiste e propone ricorso incidentale sulla base di due motivi.
La seconda sezione civile della corte di cassazione decide con ordinanza numero 26558/20, depositata il 23 novembre 2020.
Con l’unico motivo proposto i ricorrenti denunciano la violazione degli articoli 1455 e 1375 del codice civile, per avere la corte territoriale errato nell’applicazione delle norme di riferimento con riguardo alla valutazione del presupposto della gravità dell’inadempimento ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto. A detta dei ricorrenti, la corte avrebbe errato nel ricondurre alla violazione delle obbligazioni principali ed essenziali della vendita immobiliare promessa fra le parti l’asserito inadempimento relativo alla tettoia ed al locale adibito a legnaia. Così facendo la corte avrebbe omesso il giudizio di gravità dell’inadempimento riferito sia alle due suddette pertinenze che alla conformità del comportamento dei contraenti al canone di correttezza e buona fede, rispetto all’obbligazione principale avente ad oggetto la vendita di una casa elevata su due piani, respingendo, peraltro, la richiesta di consulenza tecnica d’ufficio che, diversamente da quanto sostenuto dalla corte d’appello, aveva ad oggetto l’accertamento dell’incidenza dei lamentati inadempimenti rispetto all’oggetto principale ed alla destinazione del bene promesso in vendita: ciò in quanto lo stesso Pippo aveva attribuito alla parziale non sanabilità delle due pertinenze il valore economico di 15.000 euro, rispetto ad un prezzo di vendita di 125.000 euro.
Il motivo viene ritenuto fondato dalla suprema corte:
« – è noto che, ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l’indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso (cfr. Cass. 24003/2004; id. 3742/2006; id. 15052/2018);
– nel caso in cui, come quello di specie, si deduce a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento la presenza di due manufatti (garages e legnaia), pertinenze dell’immobile oggetto del preliminare, che non risultano conformi alle norme urbanistiche, occorre procedere a valutare se la difformità dei manufatti realizzati rispetto a quello autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di chiedere la sentenza ex art. 2932 c.c.;
– ciò in quanto in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della L. n. 47 del 1985, art. 40, può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, anche quando sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l’oblazione e la pratica, come nel caso del recesso del P. , non sia stata ancora definita, tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d’uso (cfr. Cass. 8081/2012; id. 11659/2018); – ciò posto, nel caso di specie, tale valutazione risulta del tutto omessa dalla Corte d’appello di Torino e, pertanto, la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla medesima corte, in diversa composizione, per il riesame dell’appello alla luce dei principi di diritto sopra enunciati».
Il ricorso incidentale di Pippo, che insisteva per la restituzione del doppio della caparra, viene ritenuto assorbito, «dovendo il giudice del rinvio riesaminare la domanda di risoluzione e le domande ed eccezioni formulate dalle parti in logica connessione con essa».
