È valida la clausola Solve et repete nelle locazioni commerciali
La società Q ottiene dal tribunale di Reggio Emilia un decreto ingiuntivo nei confronti della società N per il pagamento di canoni di locazione e del rimborso dell’imposta di registro relativamente ad un contratto di sublocazione di un capannone industriale.
La società N propone opposizione, eccependo l’estinzione per compensazione del credito azionato col suo credito per la restituzione del deposito cauzionale versato al momento della stipulazione del contratto.
L’opposizione viene accolta dal tribunale, che revoca il decreto opposto.
La decisione viene ribaltata in appello: la corte d’appello di Bologna accoglie l’impugnazione della società Q e respinge l’opposizione della società N, confermando il decreto ingiuntivo. La corte ritiene che la compensazione invocata dalla società N sia preclusa dall’articolo 15 del contratto di locazione, secondo il quale «il conduttore rinuncia espressamente a far valere diritti di ritenzione o compensazione che dovessero competergli».
Si arriva in cassazione, su ricorso della società N. La società Q resiste con controricorso.
La sesta sezione civile della corte decide con ordinanza numero 20975/20, depositata l’1 ottobre 2020.
Secondo la società ricorrente la clausola contenuta nell’articolo 15 del contratto di locazione sarebbe nulla, secondo quanto previsto dall’articolo 79 della cosiddetta Legge sull’Equo Canone (la numero 392 del 1978): «È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge».
Il motivo viene ritenuto manifestamente infondato dalla corte, secondo la quale «disponendo la rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione, in riferimento – per quanto qui interessa – al deposito cauzionale, è evidente che le parti hanno perseguito lo scopo di impedire un utilizzo del deposito cauzionale non conforme alla sua funzione di garanzia quanto alle condizioni in cui viene restituito l’immobile al momento del rilascio: funzione di garanzia relativa, quindi, all’obbligazione di risarcimento di danno effettuato dal cauzionante che è stata chiaramente riconosciuta dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte […], onde, nel tutelarla con la concreta conformazione del regolamento negoziale, le parti non sono entrate in una posizione di discrasia rispetto ai principi normativi attinenti al tipo di contratto, bensì li hanno potenziati e specificati, esercitando la loro autonomia negoziale».
Per la corte «la clausola si rapporta ictu oculi alla fase esecutiva del contratto per configurare gli obblighi del conduttore nel senso, in sostanza, di un peculiare solve et repete con specifico riferimento, per quanto qui interessa, all’eccezione di compensazione come forma di estinzione del credito del locatore, estinzione che viene esclusa nell’ambito di un evidente equilibrio sinallagmatico che le parti hanno perseguito pure sotto il profilo della tutela del locatore. Il che non confligge con alcun principio di diritto, dal momento che ormai si è ben compreso che nel contratto di locazione ad uso non abitativo non sussiste una parte “debole” meritevole di peculiare salvaguardia nella conformazione, appunto, del concreto sinallagma […], essendo del tutto aperta anche in questo tipo di contratto la libertà negoziale laddove non trovi specifici freni normativi, il suo esito quale regolamento dovendosi poi interpretare alla luce dello scopo pratico ricercato dai contraenti».
Ne conseguono la dichiarazione di inammissibilità del ricorso e la condanna della società N a rifondere alla società N le spese processuali del giudizio di cassazione.
