Il comodato è valido anche se registrato tardivamente
Virgilio adisce il tribunale di Roma per ottenere la dichiarazione di risoluzione di un contratto di comodato stipulato nel 2008 con la figlia Veronica e il genero Salvatore, avente ad oggetto un immobile sito in Roma, nonché la condanna degli occupanti al rilascio.
Deduce di essere proprietario dal 1993 di un fondo rustico in agro di Roma e annesso fabbricato, costituito da due piani, ove ha fissato la propria residenza. Aggiunge che nell’anno 2008, riservando per sé il piano superiore, ha concesso in comodato alla figlia, che vi si è trasferita con il nucleo familiare, i vani del piano terra, per darle una sistemazione abitativa. Lamenta che figlia e genero gli avrebbero reiteratamente impedito l’utilizzo del primo piano dello stabile e relative pertinenze, tra l’altro sostituendo la serratura della porta di ingresso dell’edificio senza consegnargli una copia della chiave. Rappresenta, per finire, che, con raccomandata del 20 novembre 2011, ha intimato alla figlia la cessazione del comodato, chiedendo la restituzione dell’immobile.
Veronica e Salvatore si costituiscono in giudizio sostenendo che Virgilio non si è mai curato del fondo e non ha abitato l’immobile, mentre dal 1994 Veronica ha avuto la disponibilità del compendio immobiliare, occupato dal proprio nucleo familiare a partire dall’anno 2000. I resistenti propongono domanda riconvenzionale per sentir accertare che essi esercitano legittimamente il possesso dell’immobile a partire dal 1994 o, al più tardi, dal 2000.
Il tribunale di Roma accoglie la domanda di Virgilio, dichiarando risolto il contratto di comodato per recesso del comodante; conseguentemente, ordina il rilascio dell’immobile e rigetta la domanda riconvenzionaie proposta dai resistenti.
Veronica e Salvatore impugnano la sentenza innanzi alla corte di appello di Roma.
Con sentenza del 2018 la corte accoglie l’appello, rigettando le domande proposte da Virgilio e disponendo la restituzione in favore degli appellanti dell’intero compendio immobiliare oggetto di causa.
Avverso tale sentenza Virgilio propone ricorso per cassazione, basato su tre motivi e illustrato da memoria.
La terza sezione civile della corte accoglie il ricorso con sentenza n. 16742/21, depositata il 14 giugno 2021.
La corte rileva l’erroneità dell’affermazione, formulata nella sentenza impugnata, «in ordine alla nullità del contratto di comodato in questione per difetto di registrazione, ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, e di impossibilità della sua sanatoria a seguito di registrazione tardiva, in quanto intervenuta dopo la risoluzione del contratto di comodato stesso.
Al riguardo si osserva che secondo l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, che può ritenersi ormai consolidato, va riconosciuto effetto sanante alla registrazione tardiva del contratto di costituzione di un diritto personale di godimento di un immobile e tale effetto sanante ha efficacia retroattiva, il che consente di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto […], atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione. E tali principi ben possono essere applicati nel caso all’esame nè risulta ostativa la circostanza che la registrazione tardiva sia stata effettuata successivamente alla data di asserita (dal ricorrente) risoluzione del contatto in questione».
Accolto così il primo motivo del ricorso, e dichiarati assorbiti il secondo e terzo, la sentenza impugnata viene cassata e la causa rinviata alla corte di appello di Roma in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
