Il comproprietario non locatore può esigere il pagamento della sua quota di canone

Francesca e Nerina sono comproprietarie in parti eguali di una casa.

Nerina, senza concordare alcunché con Francesca, la concede in locazione a Tommaso, dal quale percepisce l’intero canone.

La cosa va avanti per un po’, sino a quando Francesca agisce in giudizio contro Nerina e Tommaso davanti al tribunale, per chiedere l’accertamento del diritto a ricevere la metà del canone di locazione e la condanna del conduttore al pagamento di tale quota a far data dalla domanda giudiziale.

Tommaso si costituisce in giudizio assumendo di essere tenuto esclusivamente a pagare unitariamente il canone alla locatrice secondo il vincolo contrattuale assunto, dichiarandosi disponibile a stipulare nuovo contratto con entrambe le comproprietarie o a provvedere al versamento del canone su un libretto bancario o postale.

Nerina si costituisce in giudizio e chiede il rigetto della domanda di Francesca.

Il tribunale accoglie la domanda di Francesca, ritenendo applicabile alla fattispecie il modello negoziale del mandato senza rappresentanza e in particolare l’articolo 1705 del codice civile, che consente al mandante, sostituendosi al mandatario, di esercitare i diritti di credito derivanti dal mandato. Condanna, pertanto, Tommaso a corrispondere a Francesca il 50% dei canoni maturati sino alla cessazione della locazione, con gli interessi legali sui canoni scaduti.

Su impugnazione di Tommaso, la corte d’appello di Genova, con sentenza depositata il 18 dicembre 2004, in riforma della pronuncia di primo grado, respinge la domanda proposta da Francesca.

Il giudice d’appello rileva che la proprietà o la titolarità di altro diritto reale su un immobile non costituisce presupposto necessario e indefettibile per l’assunzione della qualità di locatore, essendo sufficiente, per la valida stipulazione di un contratto di locazione, che dell’immobile il locatore abbia la disponibilità e sia in grado di trasferirne la detenzione. Afferma quindi che, in presenza di una situazione di comproprietà, la locazione della cosa comune da parte di uno dei proprietari si perfeziona validamente e produce i suoi effetti contrattuali anche se il comproprietario locatore abbia travalicato i limiti dei poteri a lui spettanti a norma dell’articolo 1105 del codice civile, nell’ambito della fruizione della cosa comune. Rileva ancora che, poiché il contratto non produce effetti diretti nei confronti dei soggetti che di esso non siano parti, se non nei casi espressamente previsti dalla legge, il comproprietario non locatore non acquista, come tale, la titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive scaturenti dal contratto; né acquista la legittimazione all’esercizio di azioni o comunque di pretese fondate sul contratto. Per converso, il conduttore adempie la fondamentale obbligazione di pagamento del canone mediante il pagamento dell’intera entità pecuniaria dovuta al comproprietario locatore, quali che siano i criteri in base ai quali, per legge o per convenzione, debbano essere ripartiti tra i comproprietari i frutti del bene.

A detta della corte, nella fattispecie dedotta in causa non può ravvisarsi alcun mandato, ma una gestione nel presunto interesse comune (validamente ed efficacemente compiuta, se del caso, anche all’insaputa degli altri interessati), fondata, nei rapporti tra l’autore della gestione e i destinatari dell’utilità di essa, sulla disciplina interna della comunione, rispetto alla quale il terzo, che abbia validamente conseguito la posizione giuridica di conduttore, versa in condizione di indifferenza e dalla cui evoluzione non può ricevere alcun pregiudizio. Pertanto, fino a quando la struttura soggettiva della parte locatrice non sia stata modificata con l’ingresso nella medesima del comproprietario originariamente non locatore, quest’ultimo non può esigere, nemmeno limitatamente alla parte corrispondente alla propria quota, il pagamento del canone nei confronti del conduttore.

Per la cassazione di questa sentenza Francesca propone ricorso sulla base di cinque motivi, cui resistono, con distinti controricorsi, Nerina e Tommaso.

La seconda sezione civile della corte dispone la rimessione alle sezioni unite, osservando che le due contrapposte soluzioni assunte in primo e secondo grado si fondano su orientamenti distinti di legittimità e che la questione della qualificazione giuridica del rapporto tra i comproprietari nel caso di locazione stipulata da uno solo di essi con riferimento alla produzione (o esclusione) degli effetti del contratto in capo al comproprietario non locatore, deve essere ritenuta questione di massima di particolare importanza.

La causa viene quindi assegnata alle sezioni unite, che decidono su di essa con sentenza n. 11135 del 4 luglio 2012.

La motivazione di essa è un minitrattato sulla questione controversa, a conclusione del quale la corte enuncia un principio di diritto che ancora oggi rappresenta un punto di riferimento per i giudici chiamati a pronunciarsi su controversie analoghe:

«La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 cc, sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705 cc, comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa».

In applicazione di tale principio, il ricorso viene accolto, atteso che la corte d’appello di Genova ha del tutto omesso di verificare se nella condotta della comproprietaria non locatrice fosse ravvisabile una ratifica del contratto di locazione sottoscritto dall’altra comproprietaria.

Ciò comporta la cassazione della sentenza impugnata con rinvio, per nuovo esame della controversia alla luce dell’indicato principio di diritto, ad altra sezione della corte d’appello di Genova.

Ignoro come sia andata a finire davanti a quest’ultima, ma è verosimile che le ragioni di Francesca abbiano finito per essere riconosciute.