Un condominio non può assegnare posti auto a tempo indeterminato
Con ricorso depositato il 29 gennaio 2005, Rutelio impugna davanti al tribunale di Teramo (sezione distaccata di Atri) due delibere del condominio C, approvate il 25 maggio 2004 e il 16 giugno 2005, con le quali l’assemblea condominiale ha stabilito l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area condominiale adibita a parcheggio, secondo quanto previsto dal regolamento condominiale, in favore dei soli 35 condomini proprietari delle unità abitative dell’edificio, così escludendo dal godimento dell’area i condomini proprietari dei locali commerciali.
Il tribunale rigetta la domanda con sentenza del 29 ottobre 2009, sul presupposto della carenza di legittimazione ed interesse ad agire di Rutelio, posto che l’articolo 5 del regolamento condominiale prevede che i condomini possano parcheggiare le proprie autovetture nel «cortile del fabbricato, nell’ordine e nella posizione che saranno deliberate dall’assemblea uno per appartamento», con ciò escludendo dalla possibile assegnazione i condomini proprietari dei locali commerciali.
Rutelio impugna la sentenza davanti alla corte d’appello di L’Aquila, che decide con sentenza del 27 gennaio 2017. La corte condivide la doglianza dell’appellante in merito alla sussistenza della legittimazione e dell’interesse ad agire, ma comunque reputa infondata la domanda, ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale, che prevede la destinazione a parcheggio del cortile, l’assemblea abbia soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti.
Segue il ricorso per cassazione da parte di Rutelio.
In assenza di attività difensiva da parte del Condominio, la seconda sezione della corte di cassazione decide con sentenza numero 6099 del 21 marzo 2022.
L’unico motivo del ricorso di Rutelio deduce la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1102, 1120 comma 2 (nella versione anteriore alla riforma del 2012) e 1421 del codice civile. Richiama l’orientamento giurisprudenziale sull’assegnazione nominativa di posti auto individuale da parte dell’assemblea, in relazione ad un’area comune. Deduce che l’articolo 5 del regolamento condominiale, nello stabilire che le autovetture, secondo le modalità individuate dall’assemblea «una per appartamento», possano essere parcheggiate nel cortile, non abbia inteso assegnare ai condomini proprietari degli appartamenti l’uso esclusivo ed a tempo indeterminato di determinate porzioni, ma si limiti a disciplinare la destinazione a parcheggio di parte del cortile condominiale ed a riconoscere il diritto dei condomini di parcheggiarvi una propria autovettura. Riaf¬fer¬ma pertanto l’illegittimità delle deliberazioni assembleari impugnate, evidenziando che l’attribuzione dell’uso esclusivo ai 35 condomini assegnatari del posto auto produrrebbe i presupposti dell’acquisto per usucapione della porzione.
La corte ritiene fondato il ricorso, per i motivi di seguito precisati. Poiché il regolamento condominiale ha «la stessa forma e lo stesso fondamento delle delibere dell’assemblea, esso ne conosce le medesime limitazioni. I regolamenti approvati dalla maggioranza, come le deliberazioni assembleari, possono organizzare le modalità d’uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali, mentre non possono validamente menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Occorre, invero, l’espressione di una volontà contrattuale, e quindi il consenso di tutti i condomini, per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni. […] La natura contrattuale ed il contenuto reale (iura in re aliena) di tali convenzioni impongono che essi siano sempre espressione di un consenso individuale, e la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione. Manca nella sentenza impugnata l’accertamento della “natura contrattuale” della richiamata disposizione regolamentare, sicché non può ad essa attribuirsi l’effetto di conformare il diritto di condominio ex art. 1117 c.c., spettante ad ogni partecipante sul cortile comune. […] La regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene».
Viene pertanto enunciato il seguente principio: «nè il regolamento di condominio in senso proprio, nè una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area».
Il ricorso di Rutelio viene pertanto accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla corte d’appello di L’Aquila in diversa composizione, che dovrà tenere conto del principio di diritto affermato dalla corte di cassazione.
