Decorrenza dell’efficacia della sentenza costitutiva e acquisto a non domino
Antonio agisce davanti al tribunale di Trani nei confronti della società A.
Riferisce che: con atto a rogito del notaio D trascritto il 6 maggio 1991 ha acquistato da Torquato l’immobile Z, iniziando a possederlo pacificamente; il 29 novembre 2002 ha ricevuto da un avvocato, per conto della società A, lettera raccomandata con la quale è stato informato che detta società, in data 10 ottobre 2002, aveva acquisto l’immobile Z dai coniugi Coriolani, ai quali era pervenuto in forza di sentenza della corte d’appello di Bari trascritta l’8 febbraio 2001, a seguito di domanda di esecuzione in forma specifica contro Torquato, introdotta innanzi al tribunale di Trani con atto di citazione trascritto il 3 marzo 1991.
Antonio chiede al tribunale che, valutati il possesso in buona fede dell’immobile per oltre un decennio e l’astratta idoneità del titolo, dichiari l’intervenuta usucapione in suo favore del predetto immobile, ai sensi dell’articolo 1159 del codice civile («Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione»).
Si costituisce la società A, eccependo l’inammissibilità dell’avversa domanda e spiegando domanda riconvenzionale mirata a ottenere il rilascio dell’immobile, in quanto detenuto sine titulo da Antonio, nonché il risarcimento dei danni, quantificati in misura di mille euro al mese dalla data di stipula dell’atto di acquisto (10 ottobre 2002) a quella di effettivo rilascio.
Antonio viene autorizzato a chiamare in causa, a titolo di manleva, il notaio rogante, dottoressa D. Costei si costituisce e respinge ogni addebito, ascrivendo l’omessa indicazione della precedente trascrizione dell’atto di citazione ex art. 2932 cc unicamente alla conservatoria.
Il tribunale rigetta la domanda di Antonio e accoglie la riconvenzionale di declaratoria di occupazione abusiva dell’immobile Z, fissando la data per il relativo rilascio. Il giudice di primo grado motiva affermando che la fattispecie di acquisto a non domino non si era realizzata a favore di Antonio, avendo egli acquistato da colui che all’epoca era ancora l’effettivo proprietario dell’immobile.
Muore Antonio e sua figlia Alessandra, unica erede, propone appello contro la sentenza del tribunale.
La corte d’appello di Bari accoglie l’appello e in riforma della sentenza impugnata dichiara l’acquisto per usucapione della proprietà dell’immobile Z in favore di Antonio.
La società A propone ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, sulla base di un unico motivo.
Alessandra resiste con controricorso.
Decide la seconda sezione della corte di cassazione, con ordinanza numero 14885 del 28 maggio 2024.
Per la ricorrente società A è un successo totale:
«Come hanno precisato le Sezioni Unite l’effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla sentenza ex art. 2932 c.c. si produce solo dal momento del suo passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell’immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia. Prima di tale momento il promittente venditore è proprietario e possessore. Ne consegue che non ricorre nella specie il presupposto dell’acquisto a non domino per l’applicazione dell’usucapione abbreviata ex art. 2932 c.c.
In proposito può richiamarsi anche il seguente principio di diritto: La domanda di reintegra nel possesso di un bene è proponibile anche nei confronti del promissario acquirente di questo che abbia ottenuto la sentenza di cui all’art. 2932 cod. civ., purché passata in giudicato. Invero tale sentenza essendo costitutiva ed avendo efficacia “ex nunc”, solo con il passaggio in giudicato produce gli effetti del contratto preliminare e trasferisce la proprietà del bene, sicché sino a tale data il promittente venditore è proprietario e possessore (Sez. 2, Sentenza n. 2522 del 19/03/1999, Rv. 524305 – 01).
Di usucapione abbreviata può parlarsi, sussistendo gli altri requisiti, solo quando il trasferimento sia stato disposto da chi non era proprietario dell’immobile con titolo astrattamente idoneo, valido e debitamente trascritto. Di conseguenza, la sentenza della Corte d’Appello ha fatto erronea applicazione dell’art.1159 c.c. non essendo configurabile l’usucapione decennale in favore di chi abbia acquistato un immobile dall’effettivo proprietario.
Nel caso di specie si è in presenza di una c.d. doppia alienazione con responsabilità del venditore (promittente) e se in mala fede anche dell’acquirente (promissario).
[…]
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Bari in diversa composizione che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio».
