Condominio e affitti brevi
Il Condominio di (omissis) conviene in giudizio A.C.G.M.W. (proprietario di due appartamenti) e la (OMISSIS) s.a.s. di (OMISSIS) s.r.l. (detentrice di nove unità in locazione finanziaria/leasing) chiedendo al tribunale di Milano di accertare che l’attività di affitti brevi ad uso turistico (equiparabile a bed & breakfast) svolta nei rispettivi immobili viola il regolamento condominiale, in particolare l’art. 3 lett. a) (divieto di destinazioni lesive del decoro e della tranquillità del condominio) e lett. c) (divieto di occupare spazi comuni e di usare gli ascensori per il trasporto di lenzuola e biancheria). Il Condominio chiede altresì la cessazione immediata dell’attività turistico-alberghiera, il divieto di utilizzo degli ascensori e la fissazione di astreintes ex art. 614-bis c.p.c. (euro 200 al giorno per l’attività vietata, euro 50 per ogni uso improprio dell’ascensore).
Il tribunale di Milano accoglie le domande. esclude che l’attività costituisca una delle destinazioni espressamente vietate dal regolamento (alberghiera, pensione, affittacamere o bed & breakfast), ma ritiene che gli affitti brevi ad uso turistico ledano comunque il decoro e la tranquillità condominiale (art. 3 lett. a) e violino l’art. 3 lett. c) per l’occupazione dell’atrio, il deposito di sacchi di biancheria sui pianerottoli e l’uso degli ascensori per scopi non comuni.
La corte d’appello di Milano rigetta sia l’appello principale dei convenuti sia quello incidentale del Condominio. Qualifica le limitazioni alla destinazione delle proprietà esclusive contenute nel regolamento condominiale come servitù atipiche, rilevando tuttavia che tali limiti non sono stati trascritti nei registri immobiliari né richiamati espressamente negli atti di acquisto. Nonostante ciò, conferma la lesività dell’attività sulla base delle prove testimoniali e la violazione dell’art. 3 lett. c) del regolamento.
Avverso la sentenza d’appello A.C.G.M.W. e la (OMISSIS) s.a.s. propongono ricorso per cassazione con tre motivi.
Il Condominio resiste con controricorso.
Decide la seconda sezione civile della corte, con ordinanza numero 1105 del 19 gennaio 2026.
Primo motivo (art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.): nullità della sentenza e del procedimento per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari, ossia la (OMISSIS) e la Banca (OMISSIS), proprietarie degli immobili concessi in locazione finanziaria alla società convenuta.
La corte di cassazione dichiara il motivo fondato.
Ribadisce che l’azione diretta a far rispettare il regolamento condominiale che impone limiti alla destinazione delle proprietà esclusive configura un’azione confessoria servitutis. Tali limitazioni, essendo servitù atipiche (o oneri reali reciproci), gravano direttamente sul fondo e richiedono, per l’opponibilità e l’efficacia del giudicato, la partecipazione al giudizio di tutti i soggetti titolari di un diritto reale sul fondo servente (proprietario, comproprietario o titolare di diritto reale). Nel caso di locazione finanziaria/leasing, il conduttore/utilizzatore non è l’unico legittimato passivo: il proprietario (società di leasing) è litisconsorte necessario quando si controverte sulla validità e sull’opponibilità del regolamento condominiale, poiché la decisione incide sul bene e sul rapporto locativo (art. 1586 c.c.). La corte richiama un consolidato orientamento (Cass. n. 2403/2024, n. 2770/2025, n. 15341/2025, n. 15222/2023, n. 4920/2006, n. 2683/1994) secondo cui, in ipotesi di violazione del divieto di destinare i locali a determinati usi (qui affitti brevi ad uso turistico), il Condominio può agire sia nei confronti del conduttore/utilizzatore sia del proprietario, ma quest’ultimo deve necessariamente partecipare al giudizio quale litisconsorte necessario per evitare giudicati contraddittori e garantire l’unitarietà della decisione sulla validità della clausola regolamentare.
La cassazione respinge la tesi del controricorrente secondo cui la società utilizzatrice sarebbe già divenuta proprietaria per effetto del pagamento dei canoni: tale circostanza non è provata e comunque non esonera dall’onere di integrare il contraddittorio. La clausola contrattuale del leasing che regola i rapporti interni tra concedente e utilizzatore è inopponibile ai terzi (quale il Condominio). Le Sezioni Unite n. 24172/2025 hanno confermato che la violazione del litisconsorzio necessario è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo, trattandosi di vizio “fondante” che rende la pronuncia inutiliter data se emessa senza tutti i soggetti necessari.
Il secondo e il terzo motivo sono ritenuti assorbiti dall’accoglimento del primo.
Pertanto la corte accoglie il primo motivo, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al tribunale di Milano, in persona di diverso magistrato, affinché disponga l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari pretermessi.
