Le autorimesse vanno impermeabilizzate
La Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, con l’ordinanza n. 1996 del 29 gennaio 2026 (Presidente Orilia, Relatore Grasso), ha rigettato il ricorso proposto dall’ingegnere progettista e direttore dei lavori contro la condanna solidale pronunciata dalla Corte d’appello di Milano per gravi vizi riscontrati in due autorimesse interrate realizzate a Milano. La pronuncia è particolarmente significativa perché enuncia un importante principio di diritto in materia di edificazione interrata, stabilendo che, anche per garage, box e cantine, deve essere impiegata la migliore tecnica di impermeabilizzazione disponibile al momento della realizzazione dell’opera.
I fatti di causa
Un Condominio milanese aveva convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano la società appaltatrice e l’ingegnere S.A., nella duplice qualità di progettista e direttore dei lavori, chiedendo la loro condanna solidale al risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. per i gravi vizi accertati nelle autorimesse interrate. I vizi lamentati consistevano in abbondanti infiltrazioni d’umidità, lesioni alle strutture, fessurazioni nella pavimentazione e, soprattutto, in un’impermeabilizzazione verticale insufficiente, realizzata solo fino a nove metri sotto il livello stradale e quindi inidonea a proteggere i box dei primi piani interrati. La società appaltatrice aveva a sua volta proposto domanda di manleva nei confronti del progettista-direttore dei lavori, deducendo che l’esecuzione materiale era stata affidata a terzi poi falliti.
Il Tribunale di Milano aveva rigettato la domanda del Condominio, ritenendo insussistenti i presupposti dell’art. 1669 cod. civ.
L’appello e la condanna di secondo grado
La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 1127/2021, ha accolto l’appello principale del Condominio. I giudici di secondo grado hanno qualificato i vizi come gravi ex art. 1669 cod. civ., in quanto idonei a incidere sulla conservazione e sulla funzionalità complessiva dell’opera, riducendo in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità. La Corte ha sottolineato che le infiltrazioni, per intensità e diffusività (interessando ben 17 box), minavano la struttura e la funzionalità dell’intero immobile e che non era necessario attendere la definitiva compromissione dell’utilizzo per azionare la garanzia. Ha quindi condannato la società appaltatrice al pagamento della somma di € 50.135,68 oltre IVA, in solidarietà con l’ingegnere S.A. limitatamente a € 32.876,88 oltre IVA. In accoglimento dell’appello incidentale condizionato della società, ha condannato il progettista-direttore dei lavori a tenere indenne l’appaltatore fino alla stessa somma.
Il ricorso per cassazione e i motivi dedotti
L’ingegnere S.A. ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi. Con il primo ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 cod. civ. e dell’art. 115 cod. proc. civ., sostenendo che la Corte d’appello avrebbe erroneamente qualificato come gravi i vizi nonostante le conclusioni della CTU (Consulenza Tecnica d’Ufficio) escludessero la compromissione del godimento e della funzionalità del bene. Con il secondo motivo ha lamentato la violazione degli artt. 1669 e 2229 cod. civ., contestando che il giudice di merito avesse ignorato le conclusioni della CTU che escludevano la sua responsabilità e che avesse attribuito al progettista una responsabilità maggiore di quella dell’impresa appaltatrice.
La decisione della Cassazione
La Suprema Corte ha dichiarato i motivi in parte inammissibili e per il resto infondati. Richiamando la propria consolidata giurisprudenza, ha ricordato che i gravi difetti rilevanti ex art. 1669 cod. civ. consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione secondo la sua funzione economica e pratica. Rilevano anche vizi non totalmente impeditivi dell’uso, quali le infiltrazioni e l’umidità, ancorché incidenti su parti comuni.
Quanto alla responsabilità solidale, la Corte ha ribadito che, quando gli inadempimenti dell’appaltatore e del progettista-direttore dei lavori abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno, opera il principio di cui all’art. 2055 cod. civ., esteso anche all’ipotesi di responsabilità contrattuale.
La Cassazione ha inoltre precisato che non può essere denunciata in sede di legittimità una diversa valutazione delle prove o delle conclusioni della CTU, trattandosi di apprezzamento di merito insindacabile. I generici richiami alla consulenza sono stati dichiarati inammissibili per difetto di specificità e di autosufficienza.
Il principio di diritto enunciato
Di particolare rilievo è il principio di diritto enunciato dalla Corte:«Nell’edificazione interrata, anche se destinata solo alla presenza non continuativa dell’uomo, come nel caso di garage, box e cantine, specialmente curata deve essere la realizzazione delle opere che ne assicurino la piena impermeabilizzazione, secondo la migliore tecnica del momento. Pertanto, in difetto, in caso di fenomeno diffusivo, ricorre la responsabilità del costruttore, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., nonché quella solidale del progettista e del direttore dei lavori, per quanto a costoro imputabile».
Il principio sottolinea l’importanza di adottare, nelle opere interrate, le più avanzate tecniche di impermeabilizzazione per prevenire fenomeni di umidità e infiltrazioni che, per la loro diffusività, compromettono la funzionalità complessiva dell’opera.
Esito del giudizio
La Corte ha rigettato il ricorso e condannato il ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del controricorrente, liquidate in € 4.000,00 per compensi, oltre spese forfettarie, esborsi e accessori. Ha inoltre applicato l’art. 96, commi 3 e 4, cod. proc. civ., condannando il ricorrente al pagamento di ulteriori € 4.000,00 in favore della controparte e di € 1.000,00 alla Cassa delle ammende, ritenendo la lite temeraria.
