È nullo il divieto di distacco dalla caldaia centralizzata
C. S., subentrata nella proprietà di un appartamento nel Condominio “(OMISSIS)”, chiede bonariamente il consenso al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato condominiale. Ricevuto diniego, comunica che effettuerà comunque l’operazione a far data dal 4 febbraio 2008, allegando perizia di parte che attesta l’assenza di inconvenienti, squilibrio tecnico e termico e aggravio di spesa per gli altri condomini. Eseguito il distacco, propone accertamento tecnico preventivo (ATP). Il consulente tecnico d’ufficio ne conferma la fattibilità. Persistendo l’opposizione del condominio, avvia il giudizio di merito per l’accertamento della legittimità del distacco già operato. Il tribunale di Belluno rigetta la domanda, con sentenza confermata dalla corte d’appello di Venezia nel 2019.
La corte territoriale valorizza il regolamento di condominio (richiamato nell’atto di acquisto e quindi accettato dalla ricorrente), che non poneva un divieto assoluto ma demandava all’amministratore la valutazione sull’opportunità del distacco. Ritiene che l’art. 1118, comma 4, c.c. (nella formulazione post-riforma del 2012) non sia retroattivo né inderogabile, e quindi non invalidi il regolamento preesistente. Aggiunge che: la domanda è stata interpretata come richiesta di accertamento del diritto a un distacco futuro (e non della legittimità di quello già eseguito nel 2008); nel 2011 la caldaia è stata sostituita, rendendo non più attuali le valutazioni dell’ATP; la ricorrente non ha provato l’assenza di pregiudizio (la perizia di parte del 2008 riconosceva un decadimento del rendimento energetico e un piccolo aumento dei consumi); il distacco avrebbe implicato l’installazione di una canna fumaria autonoma su parti comuni o di terzi non interpellati. A C. S. non resta che proporre ricorso per cassazione, articolato in sei motivi:
1) violazione degli artt. 1117, 1118, 1122 e 1138 c.c.: il distacco ha natura istantanea, le condizioni di legittimità si valutano al momento dell’esercizio, e nemmeno un regolamento contrattuale può vietarlo in radice o imporre autorizzazione preventiva;
2) violazione degli artt. 1129 e 1130 c.c.: l’amministratore non ha potere di autorizzare o negare il distacco;
3) violazione dell’art. 132 c.p.c. (motivazione apparente);
4) violazione degli artt. 1119, 1421 e 112 c.p.c.: errata interpretazione della domanda (che mirava all’accertamento della legittimità del distacco già eseguito);
5) violazione degli artt. 116 c.p.c., 1362 ss. e 2697 c.c.: le condizioni vanno verificate con riferimento al 2008 e le modifiche successive (caldaia del 2011) sono irrilevanti;
6) omesso esame di fatto decisivo (art. 360, n. 5, c.p.c.) relativo alla relazione di ATP.
Decide la seconda sezione civile della corte, con sentenza numero 6490 del 18 marzo 2026.
Viene ritenuto fondato il primo motivo.
Già sotto la vigenza della precedente formulazione dell’art. 1118 c.c. (applicabile ratione temporis), la giurisprudenza riconosceva al singolo condomino il diritto di rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e di distaccare le diramazioni della propria unità, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini, purché dimostrasse (con onere della prova a suo carico) che dal distacco non sarebbero derivati né aggravio di spese per gli altri utenti né squilibrio termico pregiudizievole per l’intero edificio. Soddisfatta tale condizione, il condomino resta obbligato solo alle spese di conservazione dell’impianto (accessorio di proprietà comune, al quale potrà eventualmente riallacciarsi), ma è esonerato dalle spese di uso (Cass. n. 40839/2021; n. 26185/2023).Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può privare i condomini dei diritti derivanti dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. La clausola che vieti in radice il distacco (o lo subordinasse a autorizzazione) è nulla per violazione del diritto individuale sulla cosa comune, ove non cagioni notevole squilibrio di funzionamento o aggravio di spesa. Tale disposizione regolamentare si pone inoltre in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile (art. 1118, comma 4, c.c. post-riforma, art. 26, comma 5, l. n. 10/1991 e art. 9, comma 5, d.lgs. n. 102/2014), orientata a interessi sovraordinati di uso razionale dell’energia e tutela ambientale (Cass. n. 9387/2000; n. 28051/2018; n. 18131/2000). Ne consegue l’accoglimento del primo motivo e l’assorbimento del secondo e del terzo (che attengono pure alla pretesa preclusione regolamentare).
Il quinto e il sesto motivo, esaminati congiuntamente, sono fondati nei limiti indicati. La corte d’appello ha erroneamente prescinduto dalla CTU resa in sede di ATP, ritenendola superata dalla successiva sostituzione della caldaia. La ricorrente aveva però chiesto l’accertamento ex post della legittimità di un diritto già esercitato nella situazione di fatto del 2008. Le modifiche successive all’impianto sono irrilevanti ai fini di tale accertamento (come chiarito da Cass. n. 18131/2020, che distingue i casi di impossibilità tecnica di fruizione del nuovo impianto). La corte territoriale ha quindi compiuto una valutazione incompleta del materiale probatorio, omettendo di considerare una prova decisiva (la relazione ATP) ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c., mentre ha fondato il rigetto anche sulla perizia di parte del 2008 e su una CTU di merito incentrata sulla nuova caldaia.
Pertanto la corte cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla corte d’appello di Venezia in diversa composizione.
In sintesi, la decisione ribadisce che il diritto al distacco dall’impianto centralizzato è esercitabile unilateralmente (già sotto il regime anteriore al 2012) al ricorrere dei presupposti di assenza di aggravio di spese e di squilibrio termico, con onere della prova a carico del condomino; che le clausole regolamentari di divieto assoluto (o che subordinano il distacco ad autorizzazione) sono nulle; e che la legittimità va valutata con riferimento alla situazione esistente al momento dell’effettivo esercizio del diritto, senza che le successive modifiche all’impianto possano retroagire su di essa.
