Il riparto delle spese quando il lastrico copre una sola unità immobiliare
La vicenda trae origine da un giudizio introdotto nel 2003 da M. S. e A. G. dinanzi al tribunale di Torre Annunziata contro C. D. G.
Gli attori lamentano danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo a livello (lastrico solare) di proprietà esclusiva della convenuta, sito al piano superiore, e chiedono l’accertamento della responsabilità esclusiva di costei, la condanna al risarcimento dei danni materiali e da mancato uso dell’immobile, nonché all’esecuzione delle opere di riparazione e impermeabilizzazione.
La convenuta eccepisce l’inammissibilità della domanda per preteso giudicato formatosi in altro giudizio.
Nel corso del procedimento gli attori attivano un’azione cautelare per danno temuto (art. 1172 c.c.), all’esito della quale emerge che le infiltrazioni provengono da piccoli ripostigli sul terrazzo; il giudice ordina l’eliminazione a spese di C. D. G.
In sede di reclamo il tribunale applica l’art. 1126 c.c., ripartendo le spese in ragione di 1/3 a carico del proprietario esclusivo del lastrico e 2/3 a carico dei proprietari dei piani sottostanti.
Con sentenza emessa nel 2017 il tribunale accerta la responsabilità di C. D. G. per danni quantificati in € 2.400,00, ponendoli a suo carico nella misura di 1/3, e la condanna al pagamento della relativa quota nonché delle spese di lite e di c.t.u.
La corte d’appello di Napoli, con sentenza emessa nel 2021, rigetta l’appello principale degli originari attori e accoglie l’appello incidentale della convenuta. I giudici di secondo grado ritengono che le infiltrazioni siano derivate da non idonea impermeabilizzazione e da inadeguato sistema di deflusso delle acque, senza prova di un fatto diretto della proprietaria esclusiva. Di conseguenza applicano il criterio di riparto di cui all’art. 1126 c.c. Escludono il risarcimento per mancato uso abitativo del vano sottostante (privo delle caratteristiche di abitabilità; inoltre ritengono non provato il mancato utilizzo) e compensano integralmente le spese di lite del doppio grado e del procedimento cautelare, distribuendo pro quota le spese di c.t.u.
Avverso tale sentenza M. S. e A. G. propongono ricorso per cassazione articolato in due motivi. Resiste C. D. G. (poi deceduta: subentra l’erede V. A.).
Decide la seconda sezione civile della corte, con ordinanza numero 10534 del 21 aprile 2026.
Primo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 1126 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.): i ricorrenti criticano l’applicazione del criterio di cui all’art. 1126 c.c. e il rigetto della domanda ex art. 96 c.p.c., rilevando che si tratta di un condominio minimo (due sole unità abitative) e che il lastrico solare sovrasta soltanto in parte la propria unità. Sostengono l’applicabilità analogica dell’art. 1125 c.c., al fine di dare pari rilievo alle funzioni di separazione orizzontale, sostegno e copertura.
La Corte ritiene il motivo fondato.
Il condominio minimo (due partecipanti) è soggetto alla disciplina del condominio di edifici (Cass. n. 9280/2018; Sez. U n. 2046/2006). In via generale, per i lastrici solari o terrazze a livello di uso esclusivo opera la deroga di cui all’art. 1126 c.c.: il titolare dell’uso esclusivo contribuisce per 1/3, mentre i restanti 2/3 gravano sui condomini delle unità comprese nella proiezione verticale del manufatto (cui il lastrico funge da copertura), in proporzione al valore millesimale (Cass. n. 32103/2021 e precedenti conformi). Secondo le Sezioni Unite (n. 9449/2016), tale criterio opera anche per i danni da infiltrazione, in quanto il lastrico svolge una funzione di copertura nell’interesse dell’edificio o della parte sottostante: rispondono sia il proprietario/usuario esclusivo (quale custode ex art. 2051 c.c.) sia il condominio (obblighi di conservazione ex artt. 1130 e 1135 c.c.), salvo prova del fatto esclusivo del titolare dell’uso esclusivo.Tuttavia, il criterio dell’art. 1126 c.c. non opera quando il lastrico solare (o terrazza a livello) di proprietà o uso esclusivo costituisce copertura di una sola unità immobiliare sottostante. In tal caso viene meno la ratio della norma, volta a non far gravare iniquamente sui soli condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia particolarmente chi trae dal bene utilità ulteriori rispetto alla mera funzione di copertura (Cass. n. 21337/2017). Applicare l’art. 1126 c.c. finirebbe per far pagare al proprietario dell’unica unità sottostante i 2/3 di una spesa da cui il titolare del lastrico trae maggiori vantaggi. Si deve pertanto procedere all’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c. (declinazione particolare dell’art. 1123, comma 2, c.c.), che pone a carico di chi ha l’uso esclusivo della struttura (pavimento del piano superiore / soffitto del piano inferiore) le relative spese di manutenzione, dando pari rilievo alle funzioni di separazione, sostegno e copertura. La corte di merito non si è attenuta a tale principio, avendo applicato l’art. 1126 c.c. nonostante l’accertata assenza di responsabilità esclusiva della proprietaria del lastrico.
La Corte enuncia il seguente principio di diritto:
«In tema di condominio negli edifici, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (o dalla terrazza a livello) di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini che copra una sola unità immobiliare, il riparto delle spese di riparazione deve essere effettuato secondo il criterio di cui all’art. 1125 c.c., costituente una particolare declinazione di quello sancito dall’art. 1123 c.c., e non secondo il criterio derogatorio di cui all’art. 1126 c.c., venendo meno, in tale situazione, la ratio sottesa a quest’ultima disposizione, che è quella di non far gravare iniquamente sui condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia in modo particolare colui che tragga da tale porzione immobiliare vantaggi ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla funzione di copertura della stessa».
Secondo motivo (omessa pronuncia su fatti decisivi e violazione degli artt. 112 c.p.c., 2051 e 2043 c.c., in relazione all’art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.): i ricorrenti contestano la dichiarazione di cessazione della materia del contendere basata su una fattura di lavori di riparazione (€ 2.274,69), senza considerare l’esecuzione non a regola d’arte, l’esubero dei costi rispetto alla stima del c.t.u., la mancata prova del pagamento e la ricomparsa di umidità; criticano inoltre il rigetto della domanda risarcitoria.
Il motivo è ritenuto in parte inammissibile e in parte infondato. L’omessa pronuncia integra un error in procedendo (violazione dell’art. 112 c.p.c.) da far valere specificamente ai sensi dell’art. 360, n. 4, c.p.c., consentendo l’esame degli atti. Nella specie i giudici di merito hanno preso posizione, affermando che i lavori erano stati eseguiti secondo le indicazioni del c.t.u. cautelare. Quanto alla pretesa non corretta esecuzione, i ricorrenti non hanno assolto all’onere di indicare l’atto del giudizio di merito in cui la questione era stata dedotta (principio di autosufficienza). La doglianza sui danni, infine, mira a una rivalutazione del materiale probatorio, preclusa in sede di legittimità: la sentenza ha espresso posizione sulla non abitabilità del vano e sulla mancata prova del suo utilizzo.
Pertanto la Corte accoglie il primo motivo, rigetta il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla corte d’appello di Napoli in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
