Danni da infiltrazioni e responsabilità di condominio, proprietario e conduttore
R. F., proprietario dell’appartamento sottostante, agisce nel 2007 dinanzi al tribunale di Latina, sezione distaccata di Terracina, contro il Condominio, D. S. M. B. (proprietario dell’unità sovrastante) e M. S. (conduttore della stessa), chiedendo il risarcimento per due eventi di infiltrazioni d’acqua avvenuti ad aprile 2005 e settembre 2006, imputati all’ostruzione del bocchettone di scarico del terrazzo superiore. Viene chiamata in garanzia una compagnia assicuratrice.
Il tribunale, con sentenza emessa nel 2013, accoglie la domanda solo nei confronti del Condominio, condannandolo al pagamento di € 28.930,00 per opere edili e € 8.192,50 per ripulitura, e rigetta le pretese verso proprietario e conduttore.
La corte d’appello di Roma, in riforma di tale sentenza, accerta il concorso di colpa ex artt. 2051 e 2055 c.c. tra Condominio, M. S. e D. S. M. B. (erede del proprietario), e condanna i tre in solido al pagamento di € 31.122,50 (rivalutati al 20 maggio 2013) più interessi.
Si arriva in cassazione.
M. S. propone ricorso articolato in cinque motivi. Resistono con distinti controricorsi il Condominio e R. F. Il procuratore generale conclude per l’accoglimento del solo quarto motivo.
Decide la seconda sezione civile della corte, con sentenza numero 11585 del 28 aprile 2026.
Di particolare interesse è la trattazione del quarto motivo, col quale si deduce la violazione dell’art. 1126 c.c.: la responsabilità solidale del conduttore (usuario esclusivo) avrebbe dovuto limitarsi al terzo, non estendersi all’intero.
Il motivo è ritenuto infondato dalla Corte.
Le Sezioni Unite (n. 9449/2016) hanno ricondotto il danno da infiltrazioni alla responsabilità extracontrattuale, con piena applicazione dell’art. 2055 c.c.. Concorrono la responsabilità del titolare del diritto di uso esclusivo ex art. 2051 c.c. e quella del condominio (o dei condomini) ex art. 1126 c.c., legate dal vincolo di solidarietà.
La Corte enuncia il seguente principio di diritto:
in presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all’appartamento sottostante, provocato da più soggetti (locatore e conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di terrazza a livello, e condominio), e dunque nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall’art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale, non rilevando, rispetto all’attore, i limiti del terzo o dei due terzi previsti dall’art. 1126 c.c. (che operano soltanto nei rapporti interni tra corresponsabili, ove formulata apposita domanda di regresso).
Dichiarati infondati o inammissibili anche gli altri motivi, il ricorso è rigettato. M. S. è condannato al rimborso delle spese del giudizio di cassazione: € 4.500,00 (di cui € 200,00 per esborsi) al Condominio e € 6.200,00 (di cui € 200,00 per esborsi) a R. F., oltre spese generali e accessori.
