Il compratore ha diritto alla garanzia per i vizi anche in caso di sintomi visibili
Con atto di citazione del 2013, CA.GR. conviene davanti al tribunale di Macerata GA.UM. per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita del 20 maggio 2010 avente a oggetto un edificio in Tolentino, stipulato per il prezzo di euro 337.000,00.
L’attore deduce che l’immobile è affetto da vizi consistenti nella rotazione globale nella direzione monte/valle, con inclinazione sia in alzato sia a livello dei piani, tale da compromettere non solo la funzionalità ma anche la sicurezza statica del fabbricato. Chiede la restituzione del prezzo, delle spese e degli interessi passivi del mutuo, nonché il risarcimento dei danni.
Il venditore contesta l’esistenza di vizi rilevanti, invocando la facile riconoscibilità (immobile ispezionato dall’acquirente e da tecnici, licenza di agibilità), la decadenza per denuncia tardiva (solo settembre 2010) e le trasformazioni successive. In via subordinata chiede che la risoluzione sia subordinata all’estinzione del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca, nonché al ripristino dello stato originario; chiama in causa il Comune di Tolentino per responsabilità extracontrattuale (art. 2043 c.c.) per omessa comunicazione di indagini geologiche degli anni ’90.
Il Comune e la sua assicurazione resistono.
Il tribunale, con sentenza emessa nel 2020, accoglie le domande principali: dichiara la risoluzione, condanna gli eredi del venditore (medio tempore deceduto) alla restituzione del prezzo e delle spese, oltre al risarcimento di euro 27.803,99, e l’acquirente alla restituzione del bene, con rigetto delle altre domande.
Gli eredi del venditore propongono appello.
La corte d’appello di Ancona, in parziale riforma, conferma la risoluzione ma riforma gli effetti restitutori: condanna gli eredi alla restituzione del prezzo maggiorato degli interessi passivi del mutuo fino all’estinzione e degli oneri di cancellazione dell’ipoteca, subordinando a tale adempimento l’obbligo dell’acquirente di restituire l’immobile libero da ipoteca e ripristinato nello stato di fatto originario. Rigetta la domanda verso il Comune.
La corte di merito individua il vizio non nella semplice pendenza dei pavimenti (mera sintomatologia percepibile), ma nella rotazione/inclinazione strutturale complessiva, progressiva e preesistente, incidente sulla stabilità e sulla sicurezza statica. Tale vizio non era facilmente riconoscibile né conosciuto al momento della vendita: la consapevolezza era maturata solo con l’accertamento tecnico preventivo. Esclude la decadenza, la preclusione della risoluzione per le trasformazioni (non rilevanti e compiute senza consapevolezza del vizio) e la responsabilità del Comune.
Gli eredi del venditore propongono ricorso affidato a tredici motivi.
Decide la seconda sezione civile della corte, con sentenza numero 16628 del 27 maggio 2026.
Motivi 1-5 (infondati) – La Corte ribadisce che, ai sensi dell’art. 1490, comma 1, c.c., il venditore garantisce l’immunità da vizi che rendano la cosa inidonea all’uso o ne diminuiscano apprezzabilmente il valore. Il vizio rilevante è la rotazione globale strutturale (causa “interna”), non il mero sintomo della pendenza dei pavimenti di cm 8. La conoscenza o la facile riconoscibilità (art. 1491 c.c.) postulano la certezza obiettiva del vizio nella sua essenza, non del solo sintomo (non univoco). L’onere di diligenza del compratore non impone il ricorso a indagini tecniche penetranti. Il dies a quo della decadenza (art. 1495 c.c.) decorre dal momento in cui si completa la scoperta del vizio (causa interna), non dalla mera percezione del sintomo. L’accertamento della non apparenza è giudizio di fatto non sindacabile in sede di legittimità.
Motivo 6 (infondato) – Le trasformazioni materiali e giuridiche (opere, dichiarazione di inagibilità, iscrizione di ipoteca) non precludono l’azione redibitoria (art. 1492, comma 3, c.c.) se non esprimono l’accettazione consapevole della cosa viziata e non ne alterano radicalmente l’identità. Nella specie, le modifiche erano limitate e compiute prima della consapevolezza del vizio; l’inagibilità e l’ipoteca non integravano accettazione tacita.
Motivo 7 (fondato) – Gli effetti restitutori della risoluzione (art. 1458, comma 1, c.c.) devono essere simultanei e sinallagmatici. La subordinazione dell’obbligo di restituzione dell’immobile (previa cancellazione dell’ipoteca e ripristino) all’adempimento delle restituzioni pecuniarie del venditore viola il principio di contestualità, in assenza di giustificazione e di specifica domanda.
Motivo 8 (infondato) – L’azione di risarcimento (art. 1494 c.c.) presuppone la colpa del venditore, ma vige una presunzione di conoscenza dei vizi. L’onere della prova liberatoria (ignoranza senza colpa) grava sul venditore e non è assolto dalla mera contestazione. Nella specie, il venditore avrebbe dovuto indagare con ordinaria diligenza il sintomo evidente della pendenza.
Motivi 9-10 – Il decimo è infondato (corrispondenza tra chiesto e pronunciato). Il nono è fondato: ai sensi dell’art. 1493, comma 1, c.c., il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare le “spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita”. Gli interessi passivi del mutuo e gli oneri di cancellazione dell’ipoteca non rientrano in tale categoria, perché non sono strettamente connessi al negozio traslativo (art. 1475 c.c.), ma derivano da una scelta autonoma del compratore. Non integrano nemmeno danno risarcibile ex art. 1494 c.c.
Motivo 11 (infondato) – La domanda di indennizzo per il godimento dell’immobile (frutti) non era stata proposta in primo grado; quella formulata in appello è inammissibile e non configura omessa pronuncia.
Motivo 12 (infondato) – La consulenza tecnica d’ufficio espletata in sede di accertamento tecnico preventivo è utilizzabile nel giudizio di merito se ritualmente acquisita. La corte d’appello ha adeguatamente motivato l’attendibilità dell’elaborato (compatibilità della rotazione con l’assenza di quadro fessurativo).
Motivo 13 (infondato) – Non sussiste responsabilità del Comune ex art. 2043 c.c.: l’attività edificatoria era stata autorizzata con provvedimenti non impugnati; non emergono condotte omissive causalmente collegate al vizio specifico.
Pertanto la Cassazione accoglie il settimo e il nono motivo, cassa la sentenza impugnata nei limiti dei motivi accolti e rinvia alla corte d’appello di Ancona in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Enuncia i seguenti principi di diritto:
1) «In mancanza di idonea giustificazione, vige il principio secondo cui le reciproche prestazioni restitutorie delle parti che conseguono alla risoluzione della compravendita restano tra loro collegate e devono essere eseguite contestualmente all’esito del passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva di risoluzione, sicché l’una non può essere pretesa se l’altra non sia adempiuta».
2) «In tema di garanzia per i vizi nella vendita, in caso di risoluzione del contratto, le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita che il venditore deve rimborsare al compratore devono essere collegati direttamente e immediatamente alla vendita stipulata, sicché non vi rientrano gli interessi passivi del mutuo contratto dal compratore per l’acquisto dell’immobile e i relativi oneri accessori connessi alla cancellazione dell’ipoteca».
La pronuncia rafforza la tutela del compratore rispetto a vizi strutturali non immediatamente percepibili nella loro interezza, distingue nettamente sintomo e vizio, ribadisce la simultaneità delle restituzioni e delimita rigorosamente il novero delle spese rimborsabili ex art. 1493 c.c.
