Divisione e immobili abusivi
L’ordinanza della corte di cassazione, sezione II civile, n. 21743 del 25 giugno 2026 (Presidente Cirillo, Relatore Amato) decide sul ricorso proposto da Ro.Ro. e Br.Iv. avverso la sentenza della corte d’appello di Genova n. 528/2020, che ha confermato la pronuncia di primo grado del tribunale di Genova.
Br.Er. aveva convenuto le controparti con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. chiedendo, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento coattivo degli immobili assegnati in base a un accordo di mediazione del 9 aprile 2014, relativo alla divisione dei beni ereditari provenienti da Br.An. (coniuge di Ro.Ro., padre di Br.Iv. e fratello dell’attrice). Aveva inoltre chiesto la condanna al pagamento di un conguaglio di euro 29.101,55, calcolato sui valori dell’accordo, e il rimborso di euro 7.971,64 per spese di manutenzione dei beni in comunione.
Il tribunale aveva accolto la domanda di trasferimento e condannato le convenute al pagamento del conguaglio.
Le convenute avevano impugnato la decisione; Br.Er. aveva proposto appello incidentale reiterando la richiesta di rimborso delle spese di gestione.
La corte d’appello aveva rigettato entrambi gli appelli. Aveva escluso l’improcedibilità per mancata negoziazione assistita ai sensi dell’art. 3 D.L. n. 132/2014, ritenendo che la domanda avesse a oggetto l’adempimento di un contratto e che nessuna eccezione fosse stata tempestivamente sollevata. Aveva ritenuto generica e non motivata la richiesta di mutamento del rito. Quanto alla servitù d’acqua prevista dall’accordo, la CTU aveva escluso il requisito della indispensabilità. Sul conguaglio aveva dichiarato inammissibile, perché nuova, la tesi della perdita di valore dei terreni per il mancato riconoscimento della servitù. Aveva infine escluso che i costi di regolarizzazione dei manufatti abusivi sul lotto assegnato alle appellanti potessero gravare sulla comunione, sia perché le parti ne erano a conoscenza e avevano accettato i valori peritali, sia perché la divisione riguardava i terreni (muniti di certificato di destinazione urbanistica) e non i manufatti, e comunque i beni ereditari sarebbero stati sottratti alla nullità prevista per gli atti inter vivos dagli artt. 46, comma 5, D.P.R. n. 380/2001 e 17 e 40 della L. n. 47/1985.
Avverso la sentenza d’appello Ro.Ro. e Br.Iv. avevano proposto ricorso affidandolo a sei motivi.
Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 3, comma 1, D.L. n. 132/2014 e dei principi in materia di obbligazioni e interpretazione del contratto. Le ricorrenti sostengono che l’accordo di mediazione (in particolare gli artt. 1 e 5) non aveva determinato un’obbligazione liquida, certa ed esigibile di pagamento del conguaglio, che andava valutato congiuntamente, e che pertanto sussisteva l’obbligo di negoziazione assistita. Il motivo è dichiarato infondato. Dalla lettera dell’accordo risulta che i valori erano determinabili mediante la media delle perizie, ma il quantum del conguaglio non era prefissato. La domanda giudiziale concerneva l’adempimento dell’accordo di mediazione e non una “domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro”, unica ipotesi che impone la negoziazione assistita a pena di improcedibilità.
Il secondo motivo deduce violazione della disciplina del procedimento sommario di cognizione (art. 702-ter c.p.c., come novellato dal D.Lgs. n. 150/2011), dell’art. 24 Cost. e omessa pronuncia sulle istanze istruttorie. Si lamenta il mancato mutamento del rito, che avrebbe compresso le garanzie difensive. Il motivo è infondato. Il mutamento del rito non presuppone la prova di un concreto pregiudizio del diritto di difesa, ma consegue a una valutazione officiosa e oggettiva della complessità dell’istruzione o della natura della domanda, rimessa al giudice di merito. Nella specie la corte territoriale ha correttamente ritenuto inammissibile la richiesta, perché le presunte minori garanzie erano state indicate solo genericamente.
Il terzo motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo (l’assenza di acqua propria sui fondi assegnati alle ricorrenti), vizi di motivazione e violazione delle norme sull’interpretazione del contratto in relazione alla servitù d’acqua. Il motivo è dichiarato inammissibile per la cosiddetta “doppia conforme” di cui all’art. 348-ter, comma 5, c.p.c. (applicabile ratione temporis). Il ricorrente deve indicare le ragioni di fatto diverse poste a base delle due pronunce di merito. Nel caso di specie la corte d’appello, sulla scorta del testo convenzionale e della CTU, ha confermato l’esclusione dell’indispensabilità della fonte, a prescindere dalla presenza di autonomi approvvigionamenti idrici, senza che il ricorso abbia dimostrato la diversità delle rationes decidendi.
Per priorità logica viene esaminato il quinto motivo, che denuncia violazione della disciplina sulla nullità degli atti inter vivos aventi a oggetto beni privi di regolarità urbanistica e delle norme sull’interpretazione del contratto. Le ricorrenti avevano chiesto di includere nel conguaglio i costi di regolarizzazione dei manufatti (stimati tra 6.000 e 31.000 euro), invocando anche l’art. 9 dell’accordo (compensazione delle spese di divisione). La corte d’appello aveva escluso i manufatti dall’atto di divisione e l’applicabilità della normativa edilizia, citando Cass. Sez. U. n. 8230/2019.
Il motivo è accolto per quanto di ragione. La corte territoriale non ha spiegato perché i manufatti siano stati esclusi dallo scioglimento della comunione ereditaria, che per sua natura è “universale” e deve comprendere tutte le situazioni giuridiche relative all’asse. Ha inoltre fatto malgoverno della disciplina. Superando un precedente orientamento, le Sezioni Unite con la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019 (confermata da Cass. n. 10499/2025) hanno affermato che gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla nullità prevista dall’art. 46, comma 1, D.P.R. n. 380/2001 (già art. 17 L. n. 47/1985) e dall’art. 40, comma 2, L. n. 47/1985 per gli atti tra vivi aventi a oggetto diritti reali su edifici o loro parti privi degli estremi della licenza, della concessione o della sanatoria. La legge include espressamente lo scioglimento della comunione tra gli atti inter vivos colpiti da nullità, senza distinguere tra comunione ordinaria ed ereditaria. Tale inclusione è coerente con la ratio di contrastare gli abusi edilizi mediante sanzioni civilistiche che colpiscano la negoziabilità dell’immobile: consentire agli eredi di sciogliere la comunione su edifici abusivi depotenzierebbe il deterrente. Il principio è allineato anche alla giurisprudenza che esclude l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia, requisito a pena di nullità e condizione dell’azione.
Il giudice di merito non può quindi disporre lo scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria) avente a oggetto fabbricati senza osservare le prescrizioni degli artt. 46 D.P.R. n. 380/2001 e 40, comma 2, L. n. 47/1985. La regolarità edilizia presidia un interesse pubblico e la sua carenza (o il mancato esame della relativa documentazione) è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado.
La sentenza è pertanto cassata in parte qua. Il giudice del rinvio dovrà accertare se i beni ereditari comprendano manufatti privi della dichiarazione sugli estremi della concessione o affetti da difformità tali da renderli “abusivi”. Dovrà inoltre valutare la possibilità di una divisione parziale (secondo i principi di Cass. Sez. Un. 1323/1978 e 1145/1977), con esclusione del fabbricato abusivo. L’esclusione rende l’atto conforme alla normativa e lo sottrae alla nullità. Ove risultino edifici abusivi, ciascun coerede potrà chiedere, ai sensi dell’art. 713, primo comma, c.c., lo scioglimento giudiziale della comunione per tutti gli altri beni, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche in mancanza del consenso degli altri condividenti. I motivi quarto e sesto restano assorbiti.
In conclusione la Corte rigetta il primo e il secondo motivo, dichiara inammissibile il terzo, accoglie il quinto e dichiara assorbiti il quarto e il sesto. La sentenza impugnata è cassata in relazione al motivo accolto e il giudizio è rinviato alla corte d’appello di Genova, in diversa composizione, perché applichi i principi enunciati e statuisca anche sulle spese del giudizio di legittimità.
